Kiedy zaczynacie starania o kredyt hipoteczny, często musicie godzić się na warunki banku i… skorzystać z firm pośredniczących między bankiem a rzeczoznawcą. Uważajcie, to nie zawsze się opłaca. Zdarza się, że tzw. „operaty szacunkowe” lub „uproszczone określenie wartości bankowej” wykonywane są przez osoby nie mające odpowiednich uprawnień i wiedzy specjalistycznej w dziedzinie szacowania wartości rynkowej nieruchomości. Dobrze jest wykonać wycenę wybierając rzeczoznawcę z wolnego rynku.
Lista inwestycji deweloperskich w Szczecinie jest długa. Nieruchomości budowane są zarówno w ścisłym centrum, jak i na obrzeżach miasta. Mimo że ceny są wysokie, to mieszkania sprzedają się doskonale.
Kiedy przeciętny kredytobiorca zaczyna starania o kredyt hipoteczny, dowiaduje się, że dokumentacja dla banku musi zawierać operat szacunkowy, czyli dokument mówiący o tym, ile nieruchomość, jaką kredytobiorca chce nabyć, jest warta. Zdecydowana większość banków współpracuje z firmami pośredniczącymi między bankami a rzeczoznawcami i poleca skorzystanie z ich usług.
– Z pewnością to rozwiązanie jest dobre dla banku, ale nie zawsze dla kredytobiorcy – tłumaczy Rafał Buda, znany szczeciński rzeczoznawca z firmy Immowert. – Oczywiście w branży pracuje wielu rzetelnych specjalistów, ale zdarza się niestety, że niekiedy operaty szacunkowe nie przedstawiają rzeczywistej wartości nieruchomości, szczególnie kiedy rzeczoznawca nie pochodzi z danego terenu i nie zna specyfiki lokalnych preferencji – dodaje.
Operat robiony na własną rękę jest lepszy?
Jak przyznaje Rafał Buda, posiadanie operatu szacunkowego zleconego rzeczoznawcy z wolnego rynku, nie musi się różnić od tego, który zostanie sporządzony na zlecenie firm pośredniczących. Zdarza się jednak, że kwoty mówiące o wartości nieruchomości są różne. Bywa wręcz, że różnice sięgają kilkunastu lub nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.
– Dobrze i rzetelnie sporządzony operat szacunkowy powinien uwzględniać wszystkie aspekty wpływające na wartość nieruchomości, łącznie z dokładną analizą planu zagospodarowania przestrzennego – wyjaśnia Rafał Buda. – W operacie musi się też znaleźć wskazanie metod i technik kalkulacji wraz z samymi obliczeniami, dokładne sprecyzowanie przedmiotu i zakresu wyceny, podanie celu do jakiego określamy wartość nieruchomości oraz analizę rynku – dodaje.
Warto wiedzieć, że często przygotowany na zlecenie firm pośredniczących operat staje się jego własnością i kredytobiorca nie ma do niego żadnych praw. Jakby tego było mało, niekiedy banki nie chcą tego dokumentu okazać w całości. Jeśli ktoś składa wniosek kredytowy w kilku bankach, to musi zapłacić za operat kilkukrotnie.
Banki zmuszają kredytobiorców do respektowania swoich zasad, tymczasem innego zdania są sądy. Sąd Okręgowy w Łodzi wydał wyrok, w którym zaznaczył, że bank nie może narzucić klientowi wyboru rzeczoznawcy, nawet jeśli może być dokonany spośród wielu rzeczoznawców akceptowanych przez bank. Takie działanie ingeruje w zasadę swobody umów i wolnego rynku. Klient banku może zlecić sporządzenie operatu szacunkowego dowolnej osobie, a jedynym warunkiem jest, aby osoba taka posiadała uprawnienia rzeczoznawcy – mówi uzasadnienie wyroku.
– Tu nie chodzi o jakikolwiek spór z bankiem – uspokaja Rafał Buda. – Warto jednak, by kredytobiorca sprawdził faktyczną wartość nieruchomości, chociażby po to, by uniknąć niekorzystnych dla siebie warunków zarówno od strony dewelopera, jak i banku. Proszę pamiętać, że tu nie chodzi o kredyt gotówkowy w wysokości kilku tysięcy złotych, ale o nieruchomość wartą nierzadko kilkaset tysięcy, w takich sprawach zawsze trzeba być ostrożnym i wszystko dokładnie sprawdzać – wyjaśnia.
